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杜付军:房屋买卖协议解除,租赁损失谁来赔?
2017-04-23 15:44:54 来源:一点资讯 作者: 【 】 浏览:111次 评论:0

河北省馆陶县馆陶镇东苏村的杜付军近日向本网反映了自己的不幸遭遇,其2014年就与黄书芬签订了房屋买卖协议,因为黄书芬的原因最后解除,其讨要违约赔偿的诉讼竟然败诉了! 房屋买卖因未付款解除 2014年3月18日,杜付军与黄书芬签订了房屋买卖协议,将位于馆陶县中医院北、文卫街南、中大门东第七户的两间门面房以98万元的价格卖给了黄书芬。 协议约定房产证由黄书芬自己负责办理,协议签订后,黄书芬向杜付军出具了欠杜付军楼款98万元的欠条和承诺2015年1月20日将购房款90万元一次性给付杜付军的保证书。 杜付军向黄书芬追要房款未果,双方商定解除合同。 2015年1月22日,黄书芬与杜付军签订的解除购房合同协议书明确,因黄书芬将房产转卖给李志威,并将从李志威处得到的购房款80万元挪作他用,不能将购房款付给杜付军导致购房协议无效,应承担违约责任。还明确了黄书芬同意与李志威解除合同,将购房款80万元退还给李志威,并将房屋退还给杜付军。 同日,黄书芬出具证明,关于我买杜付军两间门面房楼房款,我没有付给杜付军,门面楼产权杜付军没有转移给我,因此房屋产权归杜付军所有。每年的租房款由杜付军收取。 房屋转卖租赁费生纠纷 2014年12月10日,黄书芬竟然在没有履行付款义务的情况下,将该房屋以80万的低价转卖给了下家李志威。2016年7月13日,李志威以原租房者张海东为被告,杜付军为第三人提起房屋租赁合同纠纷诉讼,馆陶县法院判决张海东给付李志威租金5万元。 法院判定解除调解未成交 馆陶县法院认为,根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”的规定,杜付军与黄书芬签订的房屋买卖协议合法有效,双方应依法严格履行。杜付军将产权资料交付给黄书芬应视为已履行房屋交付义务,故被告对该房屋依法具有所有权。 2014年12月10日,黄书芬将房屋卖给李志威时,杜付军以证明人的身份签名按手印。也没有对黄书芬将房屋产权资料交给李志威和李志威将购房款交给黄书芬过程提出异议,足以证明对转让房屋所有权的事实予以认可,即已默认该房屋所有权归李志威所有。 2015年1月22日,杜付军向黄书芬追要房款未果,双方签订了“解除购房合同协议书”,双方签订的购房合同协议书解除,但黄书芬在签协议时不具有房屋所有权,黄书芬同意与李志威解除合同,将购房款80万元退还给李志威,并将房屋退还给杜付军。 法院认为,这应视为该合同的解除条件。但是庭审中,杜付军未提交证据证明该条件已成就。故双方的房屋买卖合同仍然有效,驳回了杜付军要求黄书芬赔偿房屋租赁损失5万元的诉讼请求。 依法维权,绝不放弃 杜付军认为,其与黄书芬签订的“解除购房合同协议书”,明确了黄书芬在签协议时不具有房屋所有权,黄书芬同意与李志威解除合同,将购房款80万元退还给李志威,并将房屋退还给杜付军。是合同对物权的另有约定,属于物权法第十五条另有约定的情形。 2016年7月13日,李志威的房屋租赁合同纠纷诉讼,发生在2015年1月22日解除购房签订日之后,馆陶县法院判决张海东给付李志威租金5万元,忽视了“解除购房合同协议书”的效力,属于错误判决。 2015年1月22日,其与黄书芬签订的购房协议解除后,李志威的购房款及损失系与黄书芬之间的法律关系,其应依法向黄书芬主张权利。 杜付军的律师告诉笔者,杜付军涉案房产是“小产权”房,根据相关法律规定,他跟黄书芬之间以及黄书芬与李志威之间买卖该房产的协议无效。 2017年3月29日,杜付军已经把黄书芬和李志威起诉到馆陶县法院,要求确认他们之间的合同无效。按照民事诉讼法的规定,馆陶县法院应该在收到起诉书7日内决定是否立案,但已经近20天时间过去了,他们至今没有收到是否立案的决定。 杜付军表示,馆陶县的法院的判定不能令他信服!他将依法上诉,依法维护自己的合法权益!(本网将继续关注) 相关法律规定: 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效: (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
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